📝Делба на движимо и недвижимо имущество

Настоящото изложение ще бъде разгледани двата вида делба на съсобственост (извънсъдебна и съдебна), която представлява основният способ за прекратяване на възникнала имуществена общност. Правото на собственост е абсолютно и неограничено право, което едно лице има върху вещ (движима или недвижима). Правилото е, че върху един обект може да има само едно пълно право на собственост, но в изключителни хипотези е възможно две или повече лица да упражняват това си право едновременно върху една и съща вещ. В резултат на тази конкуренция на права често възникват усложнения между носителите им, затруднява се тяхното свободно упражняване и като цяло е състояние, което законодателят не толерира и затова е предоставил широки права на лицата, желаещи да прекратят възникналата съсобственост. Едно от тях е, именно, правото на съсобственик на подялба на общото имущество. Целта е в резултат на извършена делба за всеки един от съсобствениците да бъде обособена такава самостоятелна част от вещта, съответно от съвкупността, равна на притежаваната от него идеална част. В зависимост от волята на страните, делбата бива извънсъдебна (още наречена доброволна) и съдебна.

Доброволна (извънсъдебна) делба

Представлява формален договор, за което се прави извод от разпоредбата на чл. 35 от Закона за собствеността (ЗС): Доброволната делба на движими вещи на стойност над 50 лв., както и на недвижими имоти трябва да бъде извършена писмено с нотариално заверени подписи. За делба на съсобствен имот се прилагат съответно и правилата за делба на наследство, уредена в Закона за наследството (ЗН). Поради това и в настоящата статия ще се говори както за сънаследници, така и за съсобственици, а най-общо участниците в делбата могат да бъдат наречени съделители. Всеки един от съсобствениците винаги, независимо от волята на останалите, може да поиска да бъде поделено общото имущество на обособени самостоятелни части, като превес се дава на удовлетворението в натура, а чак когато не е възможно всички да получат реално имущество се прибягва до парично уравнение: чл. 69, ал. 2 ЗН Всеки наследник може да иска своя дял в натура, доколкото това е възможно. Неравенството на дяловете се изравнява с пари. Имотите, които не могат да се поделят удобно, се изнасят на публична продан. Най-важното правило, което трябва да бъде подчертано е, че: чл. 75 ЗН

Когато делбата е извършена без участието на някой от сънаследниците, тя е изцяло нищожна. Ако при разпредлението на общото имущество не бъде включен някой от съсобствениците, то договорът няма да породи действие не само спрямо неучаствалия, но и спрямо останалите договорящи.

Съдебна делба

Както името подсказва, този вид делба се осъществява пред съда, като компетентен винаги е районен съд. Производството е от вида на особените и уредбата му се намира в част трета от Гражданския процесуален кодекс (ГПК).
Разпоредбите са приложими както при делба на наследство, на семейно имущество, така и на всяка друга съсобственост. До този метод се прибягва в случаите, в които съсобствениците не могат да постигнат единодушие при разпределението на общото имущество и затова е необходимо възникналият спор между тях да бъде решен от съда.

(1) Страни

Всеки един от участниците в имуществената общност може да поиска тя да бъде разделена, дори и противно на волята на някои от останалите съсобствениците, а при разглеждане на делото задължително трябва да бъдат привлечени като страни всички съсобственици (сънаследници), в противен случай делбата няма да породи действие (извод за това се прави отново от по-горе цитираното правило на чл. 75 ЗН).

(2) Производство

Особеното в това съдебно поризводство е, че то е двуфазно. Развива се на два самостоятелни етапа:

a) Първа фаза, т.нар. допускане на делбата, цели да реши между кого, относно кои имоти и при какви части ще се извърши съдебната делба. За постигането на тази цел е допустимо и то само в тази фаза да бъдат повдигани въпроси като „оспорвания на произход, на осиновявания, на завещания и на истинността на писмени доказателства, както и искания за намаляване на завещателни разпореждания и на дарения“ (чл. 343 ГПК), както и да се оспорва правото на някое от лицата да участва в делбата, размера на неговия дял или включването на даден имот в спорната имуществената общност.

Първата фаза приключа като съдът се произнася с решение, което дава отговор на посочените по-горе въпроси и има задължително действие спрямо страните.

б) Извършване на делбата или втората фаза от делбеното производство.
В това производство могат да бъдат решени със сила на пресъдено нещо спорове, възникнали между съделителите, във връзка с общото имущество. Такива спорове могат да бъдат относно поети от някой от участниците разходи за поддържане или подобрение на вещта, за заплатени задължения, за събрани плодове или всички други „искания за сметки“, които са се породили между съделителите по повод общото имущество.

В зависимост от естеството на имотите съдът прибягва до различни способи, с които да прекрати имуществената общност и да обособи индивидуални обекти на правото на собственост.
Когато има достатъчно имущество, така че всички съделители да получат имоти, съдът изготвя проект за разпределителен протокол. Възможно е имотите да не са еднотипни, дори да не са еднакви по размер, но е важно те да могат да се ползват самостоятелно един от друг, без значителни преустройства. Това може да бъде преценено въз основа на архитектурния план на имотите и, съответно, изслушване на вещо лице.
Проектът се представя на страните, които могат да отправят своите възражения по него във връзка с начина на разпределение или изготвената оценка от вещото лице. До тук е постигнато деление на имуществото, но не и кой имот от кой съделител ще се притежава. Съгласно Кодекса, Чл. 352. След като решението по разделителния протокол влезе в сила, съдът призовава страните за теглене на жребий. Жребият се извършва само в случаите, в които това е възможно и удобно (арг. от Чл. 353. Съдът може да извърши делбата, като разпредели наследствените имоти между съделителите, без да тегли жребий, когато съставянето на дялове и тегленето на жребий се оказва невъзможно или много неудобно). Съгласно Постановление № 7/73 на Пленума на ВС, което намира приложение и към момента, невъзможност за теглене на жребий по смисъла на чл. 292 ГПК (отм.) е налице тогава, когато до делба са допуснати имоти, съществено различаващи се един от друг по площ, обем или стойност, а същевременно дяловете на съделителите са различни. Голямо неудобство за образуване на дялове по смисъла на чл. 292 ГПК (о тм.) е налице тогава, когато всеки от съделителите е направил в отделен дял значителни подобрения. Имот, включен в делбената маса, който не е възможно да бъде поделен, се изнася на публична продан (по реда на принудителното изпълнение, чл. 483-501 ГПК), в която всеки един от съделителите може да вземе участие. Получената в резултат на осребряването сума се разпределя между съделителите, замествайки удволетворението в натура.

Производство по възлагане на неподеляемо жилище

Законодателят е дал възможност във втората фаза на съдебната делба да бъде проведено отделно производство, в което съделител може да поиска конкретен имот, включен в имуществената общност, да му бъде присъден в дял и да стане негов изключителен собственик:

Чл. 349, ал. 1. Ако неподеляемият имот е жилище, което е било съпружеска имуществена общност, прекратена със смъртта на единия съпруг или с развод, и преживелият или бившият съпруг, на когото е предоставено упражняването на родителските права по отношение на децата от брака, няма собствено жилище, съдът по негово искане може да го постави в дял, като уравнява дяловете на останалите съделители с други имоти или с пари.

В разгледаната хипотеза се дава възможност във втората фаза от делбеното производство съпруг да поиска от съда да му бъде предоставен в собственост конкретен имот, който е бил общо притежание на съпрузите по време на брака. За да бъде удовлетворено искането му трябва да са налице няколко предпоставки, а именно:

Да е имало действително сключен брак;
Неподелям имот в режим на съпружеска имуществена общност, прекратена поради развод или смърт на единия от съпрузите;
На преживелия/бившия съпруг да му е предоставено упражняването на родителските права;
Молителят да няма собствено жилище (налице е жилищна нужда);
А алинея втора на същия член разглежда аналогична хипотеза, но лицата, които могат да отправят такова искане, трябва да носят качеството наследници:

Ал. 2. Ако неподеляемият имот е жилище, всеки от съделителите, който при откриване на наследството е живял в него и не притежава друго жилище, може да поиска то да бъде поставено в неговия дял, като дяловете на останалите съделители се уравнят с друг имот или с пари.

Тук предпоставките, на които трябва да отговаря молителят са:

Да е наследник на починалoто лице;
Към момента на откриванe на наследството да е живял в жилището;
Жилищна нужда;
Законодателят е предоставил това право на претенеция единствено на преживял/бивш съпруг и на сънаследници, но не и на участниците в съсобственост, възникнала въз основа на договор. В последния случай, неподеляемото жилище ще трябва да бъде изнесено на публична продан, за да се удовлетворят съсобствениците.

И в двете посочени алинеи на чл. 349 като абсолютна предпоставка за възникване на право на собственост в полза на молителя, е въздигнато задължението да уравни с пари или друг имот равностойността на дела, който всеки един от останлите съделители има от възложеното жилище. Ако това задължение не бъде изпълнено в законоустановения 6-месечен срок, той няма да стане собственик на имота:

Ал. 5. с. чл. Когато уравнението е парично, то заедно със законната лихва трябва да се изплати в 6-месечен срок от влизането в сила на решението за възлагане.
(6) Съделителят, в чийто дял е поставен имотът по реда на ал. 1 и 2, става негов собственик, след като изплати в срока по ал. 5 определеното парично уравнение заедно със законната лихва. Ако уравнението не бъде изплатено в този срок, решението за възлагане се обезсилва по право и имотът се изнася на публична продан.

Очертаните в ал. 1 и 2. законови изисквания, могат да бъдат избегнати чрез сключването на съдебна спогодба, в резултат на която е възможно желището д абъде възложено на лице, което не отговаря на изброениете предпоставки.

За да приключи делбеното производство съдът се произнася с окончателен акт (решение), с който се поставя край на имуществената общност, а в патримониума на всеки един от съделителите вече се включват обособени имоти, върху които всеки може самостоятелно и необезпокоявано да упражнява своето право на собственост.